南政发〔2017〕24号
南昌县人民政府房屋征收决定书

南政发〔2017〕24号

  因省公路桥梁公司南莲路地块城市棚户区改造项目需要,现根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)的有关规定,经县政府研究,决定对以下规划红线图范围内的房屋进行征收(国有土地使用权同时收回)。房屋征收部门应按照房屋征收补偿的有关规定开展房屋征收补偿工作,征收范围内的单位及个人应积极配合做好房屋征收工作。

  一、征收范围:省公路桥梁公司南莲路地块城市棚户区改造项目红线范围内国有土地上所有房屋(具体范围以规划红线图为准)。

  二、房屋征收部门:南昌县房产管理局。

  三、房屋征收实施单位:莲塘镇人民政府、银三角管委会。

  四、房屋被征收人应当在签约期限内与征收部门签订征收补偿协议,搬迁腾空被征收房屋并将房屋交征收实施单位。

  五、签约期限:二○一七年十月十九日至二○一七年十二月 十八日。

  六、房屋征收补偿方案:详见附件。

  七、房屋被征收人如对本决定不服,可自房屋征收决定发布之日起60日内向南昌市人民政府提出行政复议或在房屋征收决定发布之日起6个月内向人民法院提起行政诉讼。

  特此决定

  附件:省公路桥梁公司南莲路地块城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案

南昌县人民政府

 2017年10月19日    

 

 附件

省公路桥梁公司南莲路地块城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案

  为加快我县旧城改造步伐,改善居民的居住环境,拟对该地块进行改造。通过初步调查摸底,位于南莲路737、749、1368-01、1163号三宗地块,土地面积约95.26亩,征收国有土地上房屋建筑面积约27756.32平方米(其中:已房改私房面积约8521.67平方米;未房改住宅面积约3113.18平方米、办公楼(公产)约3052.20平方米、超高厂房仓库(公产)面积约12619.27平方米、店面(公产)面积约450平方米)。为做好该项目规划用地红线范围内国有土地上房屋征收补偿工作,维护被征收人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令第214号)和《南昌县人民政府关于印发<南昌县国有土地上房屋征收与补偿实施办法>的通知》(南政发〔2012〕6号)等有关规定,结合项目实际,制定如下房屋征收补偿方案:

  一、征收范围

  江西省公路桥梁工程有限公司南莲路地块城市棚户区改造项目规划红线范围内。

  二、征收部门和征收实施单位

  (一)征收部门:南昌县房产管理局

  (二)征收实施单位:莲塘镇人民政府、银三角管委会

  三、被征收人

  征收范围内国有土地上单位和个人房屋的所有权人。

  四、征收补偿签约期限和搬迁期限

  (一)征收补偿签约期限:自县政府发布房屋征收决定公告之日起60天内。

  (二)搬迁期限:自签订征收补偿协议之日起15天内。

  五、征收补偿依据

  已依法登记的房屋:其性质、用途和建筑面积,应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书和房屋登记簿不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

  未登记建筑:被征收人应当向房屋征收实施单位提供相关建房手续,分别由莲塘镇人民政府和银三角管委会牵头组织国土、城建、城管、房管、市监、公安等部门组成认定组进行调查、认定并提出处理意见;未登记建筑的面积按实际丈量面积确认。

  房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

  六、征收补偿、补助及奖励

  对被征收人给予被征收房屋价值和因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失等补偿,按本方案相应规定给予补助和奖励。

  被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值按房屋征收决定公告之日类似房地产的市场评估价格计算,评估价格由具有相应资质的房地产评估机构评估确定。

  被征收人住宅房屋建筑面积小于36㎡且在本城区无其它住房的,按36㎡房屋进行安置补偿。

  (一)征收私房住宅

  1.房屋补偿

  (1)补偿方式:实行房屋产权调换与货币补偿两种方式,由被征收人自行选择。

  (2)选择货币补偿:按市场评估价补偿。

  (3)选择产权调换补偿:

  按照“征一还一、就近靠档”原则就地、就近安置。安置房建筑面积超出被征收房屋建筑面积5㎡(含)以内部分,按市场价70%结算;超出被征收房屋建筑面积5㎡以上的,按市场价结算;被征收房屋建筑面积大于安置房建筑面积的,超出面积由征收部门按被征收房屋市场评估价补偿给被征收人。

  户型以规划部门审核为准;实际安置面积以房屋登记部门发证测量为准。

  (4)被征收房屋建筑面积小于36平方米的补偿

  被征收人房屋建筑面积小于36平方米且在本城区无其它住房的补偿。

  选择货币补偿的,按36平方米房屋市场评估价补偿。

  ‚选择产权调换的,安置房屋建筑面积补齐36平方米,不结算差价,被征收户原则上在安置房最小户型中安置;安置房屋建筑面积超过36平方米的部分实行阶梯式价格结算,36至50平方米(含)的部分按成本价(含土地成本)结算,超过50平方米的部分按市场价结算。

  (5)被征收房屋建筑面积大于36平方米的小于50平方米的安置

  被征收人房屋建筑面积大于36平方米小于50平方米且在本城区无其它住房的补偿,被征收人选择产权调换的,被征收房屋实际建筑面积至50平方米(含)的部分按成本价(含土地成本)结算,超过50平方米的部分按市场价结算。

  2.装饰装修补偿

  委托房地产价格评估机构通过评估确定。

  3.搬迁补偿

  被征收人需要搬迁的按每户每次600元标准补偿。

  4.临时安置补偿

  选择产权调换的,在规定或约定的临时安置期限内,按建筑面积每平方米每月8元结算;户结算少于600元的,按600元结算。

  临时安置期限一般为24个月,期限延长的,从逾期之月起增加临时安置补偿费。其中逾期12个月以下的增加50%;逾期12个月以上24个月以下的增加100%;逾期24个月以上的增加150%。

  选择货币补偿和现房产权调换的,一次性给予被征收人6个月临时安置补偿费补助,按建筑面积8元/㎡·月结算;户结算后少于600元的,按600元结算。

  5.提前搬迁奖励

  在规定期限前签约并完成搬迁交房的被征收人按以下方法给予奖励:每提前一天签约并完成搬迁交房的,按每户每日200元奖励,最高奖励每户不超过12000元。

  6.选择货币补偿的补助和奖励

  ①被征收人选择货币补偿且在征收补偿方案确定的签约期限内签约并完成搬迁的,按被征收房屋市场评估价的20%给予补助。

  被征收房屋建筑面积小于36㎡且在本城区无其它住房的,按36㎡房屋市场评估价的20%给予补助。

  ②被征收人选择货币补偿且在征收补偿方案确定的提前签约时限内签订征收补偿协议并完成搬迁交房的,再按提前搬迁时段给予相应的奖励,奖励标准最高不超过被征收房屋市场评估价的20%,具体时间分段由实施单位制定。

  在上述规定的征收补偿签约期限内没有完成签约及搬迁的不予奖励。

  7.税费减免

  根据财政部、国家税务总局有关规定,被征收人取得的货币补偿款免征个人所得税;重新购置住房的,对购房成交价格中相当于货币补偿款的部分免征契税。免征部分契税时间自下发征收决定之日起1年内购买住宅房屋的有效。

  选择产权调换的被征收人办理安置房产权证时,等面积部分缴纳工本费,超面积部分正常缴纳税费。

  (二)征收私房非住宅

  1.房屋补偿

  按市场评估价实行货币补偿。

  2.装饰装修补偿

  委托房地产价格评估机构通过评估确定。

  3.停产、停业损失补偿

  按建筑面积一次性给予30元/㎡的补偿。

  4.临时安置补偿

  非经营性非住宅:一次性给予被征收人6个月临时安置补偿费补助,按建筑面积8元/㎡·月结算;户结算后少于600元的,按600元结算。

  生产、经营性非住宅:有工商许可证的按其建筑面积一次性给予10元/㎡的安置补助费。

  5.生产、经营性用房的设备、设施、构筑物补偿

  可移动设备、设施按评估价的20%予以补偿,无法恢复使用的设备、设施按重置价结合成新予以补偿。

  6.提前搬迁奖励

  非住宅房屋提前搬迁期为规定搬迁期限内的前一个月(按30天计算),被征收房屋面积在100㎡(含)以下的,生产、经营性非住宅房屋按每户每日20元/㎡执行,其它非住宅房屋按每户每日10元/㎡执行;被征收房屋面积在100㎡以上的,生产、经营性非住宅房屋按每户每日2000元执行,其它非住宅房屋每户每日按1000元执行。

  (三)征收未经登记建筑

  对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

  1.征收被征收人有证明文件证明该房屋在1985年以前(含1985年)自行搭建的住宅房屋(在单位土地使用权范围内自行搭建的除外),本着实事求是的原则,参照有产权的住宅房屋予以补偿安置。对难以认定自行搭建房屋具体建造年限的,由认定组根据房屋现状提出处理意见。

  2.征收在单位土地使用权范围内被征收人有证明文件证明该房屋在1985以前(含1985年)自行搭建的房屋按以下原则给予补偿安置:

  (1)在单位土地上自行搭建的非住宅房屋

  按重置价结合成新给予补偿。

  (2)在单位土地上自行搭建的住宅房屋

  征收由单位自行搭建的住宅房屋,按重置价补偿给单位。如居住人符合房改条件的,可以先行房改,房改后按私房标准给予补偿。

  (四)征收单位自管住宅

  对已参加房改获得全产权的房屋和集资房的征收,按本方案私房征收补偿执行;对已参加房改仅取得部分产权房屋的征收,按照有关规定完善产权后,按本方案私房征收补偿执行;符合房改条件的房屋征收,先行房改后按本方案私房征收补偿执行。

  (五)征收单位自管非住宅

  1.征收划拨土地上公有经营性非住宅房屋有合法报建手续或被征收房屋产权证明的,按市场评估价扣除40%土地出让金后给予货币补偿。

  补偿价格=市场评估价格-(市场评估价格-被征收房屋重置价格)×40%

  2.征收划拨土地上的单位非经营性非住宅房屋,被征收人为国有单位的按市场评估价扣除40%土地出让金后给予货币补偿,相应土地不予另外补偿;被征收人为非国有单位及个人的,按市场评估价扣除60%土地出让金后给予货币补偿,相应土地不予另外补偿。

  被征收人为国有单位:补偿价格=市场评估价格-(市场评估价格-被征收房屋重置价格)×40%

  被征收人为非国有单位及个人:补偿价格=市场评估价格-(市场评估价格-被征收房屋重置价格)×60%

  3.征收划拨土地上公有非住宅房屋没有合法报建手续或被征收房屋产权证明的,按被征收房屋重置价范围内给予一定的货币补偿。

  4.征收出让土地上公有非住宅房屋的,按被征收房屋市场评估价给予货币补偿。

  5.装修补偿、搬迁、停产停业损失补偿及提前搬迁奖励按本方案私有非住宅征收补偿规定执行。

  (六)征收执行政府规定租金标准的公有出租住宅房屋

  1.房屋承租人符合房改条件的,先行房改后按本方案私房征收补偿执行。

  2.房屋承租人不符合房改条件的,对被征收人按规定补偿;房屋承租人由被征收人给予被征收房屋市场评估价90%的货币补偿或者继续承租的安置。

  (七)征收未超过批准期限的临时建筑、附属物及其它

  未超过批准期限的临时建筑的补偿按照重置价格结合剩余使用期限结算。

  附属物补偿按《南昌县县城规划控制区集体土地上房屋及附属物征收补偿标准》(南政发〔2012〕7号文件)执行。

  固定电话、宽带网、有线电视、分体式空调、热水器(含电、气、太阳能)、独户水电表拆除或者迁移及装有管道燃气的,按所需实际费用补偿。

  (八)征收设有抵押权的房屋

  1.抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。

  2.抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的,对被征收人实行货币补偿,并将补偿款向公证机构办理提存公证。

  七、房地产价格评估机构的选定

  房地产评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过抽签方式随机选定确定。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

  当事人对评估确定被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核评估结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  八、其它规定

  (一)本方案未尽事项,按照国家、省、市、县国有土地上房屋征收有关规定办理。

  (二)被征收人在与房屋征收部门签订房屋征收补偿安置协议前,应当把《土地使用证》《房屋所有权证》《不动产权证》及有关证照的复印件交给征收实施单位。

  (三)被征收人签订房屋征收补偿安置协议后应在协议约定期限内完成搬迁,并将房产证、土地证、不动产权证原件、钥匙及其它必要材料交给征收实施单位。

  九、房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议,或者被征收人房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请南昌县人民政府作出补偿决定。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的,由南昌县人民政府依法申请人民法院强制执行。